Недвижимость и ПМЖ в Бразилии
Что такое VITEM IX и как программа изменилась в 2026 году
Исторически программу называли VIPER. В 2026 году она окончательно переименована в VITEM IX (Visto de Investidor) — статус закреплён в RN CNIg № 45/2023, материальные нормы по недвижимости регулируются RN CNIg № 36/2018 в действующей редакции.
Главное изменение 2026 года — цифровизация процесса. В марте запущен портал Janela Única de Investimentos: подача документов полностью онлайн, сроки рассмотрения сократились примерно на треть и составляют теперь два-четыре месяца. Все средства должны поступать из-за рубежа официальным банковским переводом с регистрацией в Центральном банке Бразилии (RDE-IED) — криптовалюта и наличные для целей визы не принимаются.
Какая недвижимость даёт статус в Бразилии: пороги по регионам
Пороги номинированы в реалах — и это принципиальный момент для планирования, учитывая волатильность курса.
Для большинства регионов страны — Сан-Паулу, Рио-де-Жанейро, Санта-Катарина и другие развитые штаты — минимальная сумма составляет 1 млн бразильских реалов. В долларовом эквиваленте на момент написания это примерно 180-200К.
Для северных и северо-восточных штатов — Сеара, Баия, Риу-Гранди-ду-Норти — действует сниженный порог 700К рефлов или 125-140К долларов. Это делает бразильский порог одним из наиболее конкурентных в мире. Подробнее о жизни в Рио — в материале Где жить в Рио-де-Жанейро .
Допускается суммирование нескольких объектов для достижения порога. Строящееся жильё (off-plan) принимается при наличии договора и подтверждения оплаты. Объект должен находиться в городской черте. Средства регистрируются как иностранный капитал через Banco Central — без этой регистрации инвестиция для целей визы не засчитывается.
Процедура получения VITEM IX
Подача через Janela Única de Investimentos — полностью цифровая. Адвокат формирует досье, загружает документы на портал, взаимодействует с миграционными органами удалённо. Срок рассмотрения — два-четыре месяца. После одобрения заявитель получает карточку RNM (Registro Nacional Migratório) — документ постоянного резидента.
Несмотря на название «постоянная», статус не является бессрочным автоматически. Карточка RNM требует переоформления каждые три года с подтверждением того, что инвестиция продолжает работать.
Поддержание статуса: что проверяет Polícia Federal
При каждом переоформлении RNM Polícia Federal проверяет не только факт владения объектом, но и отсутствие задолженностей по налогу на имущество (IPTU). Клиенты, купившие квартиру и не следящие за этой статьёй расходов, теряют статус при первом же продлении. Налоговая дисциплина в Бразилии — не формальность, а условие сохранения резиденции.
Мы фиксируем это как системную ошибку: инвестор фокусируется на покупке, но не выстраивает операционное сопровождение объекта. В Бразилии это дорогостоящее упущение.
Налоговая реформа 2026 года: что меняется для инвестора в недвижимость
Бразилия проводит масштабную налоговую реформу, и инвесторы в недвижимость попадают в зону изменений напрямую. Три момента, которые нужно учитывать при планировании. Первый — налог на доход от аренды. Реформа меняет шкалу налогообложения доходов физических лиц, в том числе рентного дохода. Для нерезидентов действует фиксированная ставка удержания у источника — её актуальный размер необходимо уточнять на дату сделки, поскольку переходные положения реформы вступают в силу поэтапно. Второй — налог на прирост капитала при продаже. При продаже объекта нерезидент платит IRRF (Imposto de Renda Retido na Fonte) с разницы между ценой покупки и продажи. Реформа не отменяет этот налог, но меняет порядок расчёта базы — особенно для объектов, купленных в иностранной валюте. Третий — статус резидента меняет налоговую картину принципиально. Получив VITEM IX и став налоговым резидентом Бразилии, инвестор обязан декларировать мировой доход. Это принципиальное отличие от территориальных систем Панамы и Уругвая. Налоговое планирование до получения статуса — не опция, а обязательный шаг. Подробный разбор реформы — в материале Налоговая реформа Бразилии 2026 .
Натурализация: четыре года и португальский
Гражданство Бразилии возможно через четыре года легального постоянного проживания при наличии базового уровня португальского языка, подтверждённого экзаменом Celpe-Bras. Срок сокращается до одного года при наличии ребёнка — гражданина Бразилии или при браке либо стабильном союзе (união estável) с гражданином страны — норма закреплена в Lei de Migração № 13.445/2017 и Decreto № 9.199/2017. В обоих случаях дополнительно потребуются: постоянный вид на жительство (CRNM), подтверждение португальского, справки о несудимости с апостилем и подтверждение дохода.
Паспорт Бразилии даёт безвизовый въезд в страны Шенгена и большинство стран Латинской Америки ( Рейтинг паспортов Латинской Америки 2026 ). Бразилия — большая страна с большой бюрократией. Но Janela Única в 2026 году заметно изменила ситуацию — и маршрут через недвижимость стал операционно реалистичным для широкого круга инвесторов.
